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華潤置地高周轉與毛利率平衡術

內容來自sina新聞

  2011年開始,華潤置地以高周轉代替高利潤拉動ROE,說明公司利用總資產產生銷售收入的效率在增加,在朝著"高周轉"房企的方向轉型。這亦是2011年諸多房企的選擇。

  在2013年中期業績會上,華潤置地華南區總裁唐勇指出,毛利率下降首先是一個行業的趨勢;其次是今年公司自己的結算結構發生瞭變化,相比去年少瞭兩個明星(高毛利)項目;今年上半年和下半年結算的項目,多是在2011年下半年和2012年上半年賣的,那時市場不太好,有幾個項目結算的毛利偏低。但今年全年的(利潤率)數據會有所好轉。

  華潤置地在房地產業界一向以高毛利著稱,其品牌溢價率超過萬科、保利甚至中海外,單個項目對利潤的挖掘往往演繹到極致。但2010年華潤置地大規模地開始進入二三線城市,提高周轉率之後,收獲瞭銷售的快速增長,同時不得不接受毛利率的持續下滑。



  "以往的開發項目中,從拿地到開盤幾乎都要一年以上時間,而2011年,華潤置地絕大部分項目僅控制在一年以內。在臺州、淄博的項目從拿地到開盤僅用瞭6個月,唐山項目僅用瞭8個月。"華潤置地高管稱。

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  不過,華潤置地管理層並未提高全年銷售七堵區二胎代償目標,顯示公司在維持高周轉與利潤率之間的平衡態度謹慎。

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  不過申銀萬國預計,受制於開發周期,華潤置地的利潤率明年開始將會有小幅回升,"但更顯著的回升則要等到2015年"。

  2012年,華潤置地全年實現簽約銷售額522億元,同比2011年增長45%。截至今年8月18日,華潤置地宣佈,連同去年年底已實現銷售但尚未結算簽約額524.68億元,共有924億元有待結算。其中,已鎖定今年內結算的營業額505.98億元,較去年全年高出62.6%。

  中銀國際報告指出,華潤置地有望在11月完成年度銷售目標,全年銷售有望達到620億至650億元。申銀萬國也認為,保守預測其今年合約銷售將增兩成至620億,明後兩年仍將保持20%以上的增速,推動2015年突破1000億元大關。

  財報顯示,華潤置地的毛利率由2011年的39.5%下降為2012年底的36.9%,這也是華潤置地2007年上市後毛利率首次出現下降;2013年中期業績報告顯示,今年上半年毛利率繼續下降到31.4%。

  從華潤今年拿地來看,其重回一線城市提升利潤率的意圖也很明顯。截至8月21日,華潤置地今年買地209.78億元,創近3年土地投入的新高。新增土地樓板均價達到5072元/平方米,較過去幾年出現翻番增長,其中主要是深圳前海地塊及廣州金融中心地塊,均為商業綜合體。

  從獲取土地性質看,華潤置地明顯在增加持有物業的比重。目前共有5個萬象城和一個五彩城投入運營。截至8月18日,在華潤3080萬平米的總土地儲備中,持有型物業為555萬平米,占到18%,今後這一比例預計還將繼續提高。

  快速擴張伴隨著集團的高周轉戰略。2010年,華潤置地僅實現簽約額約222.6億元,但2011年,華潤置地銷售近300億,同比增長30%以上。

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  毛利率下降與佈局有關。2010年華潤置地斥資190億元,增加660萬平方米土地儲備,新進入揚州、唐山、長春、萬寧、徐州、南昌、泰州、哈爾濱、淄博9個二三線城市。2011年,華潤置地耗資195億元,新增942萬平方米土地儲備,新進入南京、常州、鹽城、惠州、威海、秦皇島、贛州、日照8個城市,戰略佈局增加到39個城市。

新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-09-26/075724各家銀行信貸房貸利率比較表貸款全省皆可處理房貸信貸增貸貸款全省皆可處理31492.shtml

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